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■■■■■「成功したオーナー経営者の税務最新情報」■■■■■
～海外不動産投資は税務対策で有効か？～
━━━━━━━━━━ 2014/08/21 第５号（メルマガ通巻104号）━━━━
監修:税理士法人東京会計パートズ
配信:ヒューマンネットワーク株式会社
担当者 様
いつもお世話になります。
日々お忙しい中、お読みくださいまして誠に有難うございます。
みなさまの夏休みは如何でしたか？
旅行関係が活況のためか、「去年よりも高くて、予約も取りづらい。」
なんていう声が聞かれました。
一方で、ちょっと前は、お盆の時期の通勤電車(都内)は空いていたものでした。
が、近年は以前ほどではないような気がします。
また、お盆の時期に閉めている飲食店も、ほとんど無くなりました。
時代の変化を感じさせます。
さて、新たな「成功したオーナー経営者の税務最新情報」のスタートです。
税理士の小林進先生より、実際に経営者の方から質問があった内容から、
ピックアップにして、Ｑ＆Ａ形式で解説させていただきます...。
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■■海外不動産投資は税務対策で有効か？■■
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こんにちは。税理士の小林です。
今回は、海外不動産投資の税制について解説します。
【Ｑ】
海外不動産投資について教えてください。
友人が税負担軽減のためにアメリカに不動産を取得したと言っていたのですが、
対策になるのでしょうか？
【Ａ】
１．海外不動産投資の特徴
海外の不動産を所有して、賃貸した場合の所得区分は、不動産所得になります。
その所得計算は、賃貸収入から必要経費を控除して所得（利益）を計算します。
ここで必要経費には、建物の減価償却費が含まれます。
海外不動産の場合でも、日本の不動産所得の金額の計算は、
あくまで日本の規定に従って計算することになります。
アメリカでの木造建築物の使用年数は、
日本の使用年数と比較すると数倍の年数になります。
木造建築物で５０年超の物件もふつうに売買されています。
ただし、日本で減価償却を計算する場合には、
耐用年数２２年を基礎に計算します。つまり、
減価償却で規定している耐用年数と実際の使用年数とのギャップが存在します。
また、建物と土地の価額の比率が日本の物件と比較すると、
建物の比率が高いため、
より多くの減価償却費が計上できます。
減価償却を計上して、不動産所得がマイナスになると、
そのマイナスは他の所得（たとえば、給与所得）と通算ができます。
２．中古資産の耐用年数
中古の木造建築物を取得して賃貸すると、
この減価償却のメリットをさらに大きくとることができます。
日本でも、一時、話題になった「空飛ぶ減価償却」です。
たとえば、ロサンゼルスに所在する築後３０年経過した木造建築物を取得して
賃貸した場合の建物部分の耐用年数は、
４年（法定耐用年数22年×20％＝4.4年→4年）になります。
建物代金を4年間で必要経費に算入できますので、
不動産所得はマイナスになる可能性が高いといえます。
これは、自動車、不動産など減価償却の対象になる資産に共通している事項ですが、
中古資産の耐用年数は、以下のように規定されています。
＜経過年数が法定耐用年数の一部を経過している場合＞
耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20％
＜経過年数が法定耐用年数の全部を経過している場合＞
耐用年数＝法定耐用年数×20％
３．メリットとデメリット
海外に不動産を取得することになるため、
賃貸に伴う法的な問題（入居、退去、家賃の回収）、物件価格の変動、
現地での賃貸収入の申告など、不動産を所有するという手間はかかります。
また、減価償却がとれる４年間は所有することによる所得税のメリットは
明らかですが、その後、収益を計上するようになると、
売却を検討することになります。
その場合には、日本の譲渡所得税の対象になります。
譲渡所得の計算の際には、
必要経費に算入した減価償却費に相当する建物代金は、
譲渡所得の計算では経費になりませんので、
譲渡所得は発生することになります。
譲渡所得が発生しても、所有期間が譲渡した年の１月１日において５年超
であれば長期譲渡とみなされ、20％の分離課税で完結します。
売却するときには、減価償却が出来なくなったからと急がずに、
長期譲渡に該当するようになってから売却をしましょう。
※税法上の取扱いについては、メルマガ投稿時の税制によるものです。
将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。
★次回配信は８月２８日を予定しています。
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■■編集後記■■
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夏休みが明けて、冷房が付いていない地下鉄は酷く暑かったです。
会社に着くと、ぼけて弛んだ体に上司や先輩の叱責が容赦なく飛びました。
今から２０余年前、入社間もない、私が新人だった頃の話です。
当時は、前記の通り、地下鉄銀座線や丸ノ内線等は冷房も無く、駅間で一瞬、
デットセクションにより照明が消えました。
天井が低いので冷房が付けられないといわれていましたが、技術の進歩のお蔭で
冷房化されて、暑い夏でも快適に乗車することが出来ます。
もちろん、途中で照明が消えることもありません。
こんな凄い夏でもネクタイと上着の着用は当たり前で、ネクタイが緩んでいると
これまた「だらしない！」と怒られたものです。
挙句の果てに、パソコンもメールも無いので、先方に赴かなくてはなりません...。
変わって今では...。
クール・ビズで、ネクタイや上着が無くても許されるようになりました。
上着を着ていると、「暑苦しい！」と、逆に怪訝そうに見る人もいます。
いちいち行かなくても、瞬時に資料を全国に送ることが出来るようになりました。
本当に良い時代になったものです...。
でも、環境が良くなっているのに気が弛んでいては、バチが当たります。
（便利になった分、生産性を上げなくてはなりません...。）
テンションを高めて、暮夏を乗り切ろうと思います。
※編集後記へのご意見をお寄せくださいまして、誠に有難うございます。
これからも続けていきますので、宜しくお願い致します。
（最後までお読みくださいまして、有難うございました。）
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