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■■■■■「成功したオーナー経営者の税務最新情報」■■■■■
～タワーマンションは相続税の節税に有効か？～
━━━━━━━━━━ 2014/10/16 第１３号（メルマガ通巻112号）━━━
監修:税理士法人東京会計パートナーズ
配信:ヒューマンネットワーク株式会社
━ 今号の内容 ━━━━━━━
(1)タワーマンションは相続税の税務対策に有効か？
(2)分譲マンション駐車場の「外部貸し」は課税対象？
担当者 様
いつもお世話になります。
日々お忙しい中、お読みくださいまして誠に有難うございます。
２週間連続して、大きな台風が日本列島を縦断しました。
罹災されたみなさまに謹んでお見舞い申しあげます。
富士山では初冠雪が観測されたとニュースは伝えていますが、
台風一過、日本全国ようやく日本晴れで爽やかな週末になりそうです。
今回は、以前にも取上げたことのある、タワーマンションの税務対策について
税理士の小林先生が解り易くまとめてくださいました。
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■■～タワーマンションは相続税の節税に有効か？～■■
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こんにちは。税理士の小林です。
タワーマンション購入を検討されている経営者の方から、質問をいただきました。
「タワーマンションを購入すると相続税の負担軽減になると聞きました。
本当なら、そのしくみを教えてほしいのですが...。」という内容でした。
ここでお伝えしたいのは、タワーマンションに限らず、不動産は相続税の負担軽減
になるケースがあるということです。
実際に売買されている価格と相続税の評価額には、乖離が存在しており、
その乖離部分が税効果を生むことになるからです。
そして、タワーマンションが注目されているのは、この乖離が大きいため、
相続税の更なる税負担軽減が期待できる点です。
１．マンションの評価方法
不動産の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額、土地は路線価評価により
評価し、マンションの場合、建物部分と土地部分に分割して評価を行います。
建物部分は、固定資産税評価額（固定資産税の納付書に記載あり）で評価を行い、
土地部分は、その土地の路線価に基づき、路線価×面積で、評価額を算定します。
土地部分は持分に対応する面積になるため、タワーマンションでは、ごく僅かな
面積となります。
例えば敷地面積、3,000平米のマンションで、ワンフロア１０戸、３０階建の
タワーマンションの場合、専有面積がすべて同じと仮定すると土地の持分は、
たった10平米（3,000平米÷300戸）なのです。
２．タワーマンションの特徴
タワーマンションの場合、さらに次の特徴があり、その特徴が相続税の負担軽減
になると考えられます。
(1)土地部分の面積が圧縮されます。
（小規模宅地等の特例の適用面積の枠が有効に活用できます。）
(2)販売価格及び再販売価格は、高層階の方が高く設定されているが、
相続税評価は、同じマンションであれば、同じ単価です。
（ゆえ、タワーマンションの高層階は、相続財産の圧縮効果が高くなります。）
(3)土地の立地が良い場合には、その土地の時価と相続税評価との乖離があります。
（相続財産の圧縮効果が期待できます。）
３．小規模宅地の評価減
相続財産である自宅については、「小規模宅地等の特例」の適用が考えられます。
自宅の敷地の評価額の80%が減額されます。
（限度面積：H26年末までは240平米、H27年からは330平米）
この特例の適用にあたり、タワーマンションの場合には、前述の例では、
持分の面積10平米のみが対象となります。
小規模宅地等の特例は、自宅以外にも、賃貸している不動産にも適用があり、
限度面積に満たない部分は、他の財産（賃貸不動産の敷地など）で適用を
受けることが可能です。
４．２段階での圧縮
タワーマンションによる相続税の負担軽減をまとめると、まずは、不動産で
所有することにより相続財産が圧縮され、さらに、小規模宅地の特例の適用が
ある場合には、限度面積を有効に活用することができるのです。
なお、ご検討される場合は、必ず税務の専門家にご相談ください。
※税法上の取扱いについては、メルマガ投稿時の税制によるものです。
将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。
★次回配信は１０月２３日を予定しています。
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■■～分譲マンション駐車場の「外部貸し」は課税対象？～■■
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分譲マンションにお住まいの方や、法人でマンションを所有されている方は
いらっしゃると思います。
そして、マンション管理組合として、マンションの屋上に看板や携帯電話の
基地局アンテナ設置したり、空き駐車場を外部に貸して、その収入を運営費
に充当しているケースもあるでしょう。
税法上、マンション管理組合は「人格のない社団」扱いで、入居者からの
駐車場代や会議費使用料など、「営利を目的としない事業」からの収入は
公益法人と同様に原則非課税です。
ところが、収益事業を行っている場合にはその収入に関してのみ課税対象
となると、「納税通信」第3340号（26年9月29日号）で取上げています。
マンション管理組合が行う「収益事業」の幅は拡大傾向ですが、特に空き
駐車場の外部貸しをしているケースは多く、かねてより税務トラブルに発展
するケースが多かったと記事には記されていました。
原則、外部貸しによる駐車場収入は法人税の申告が必要ですが、判断に迷う
のが「収益事業」にみなされる範囲で、外部貸しだけが収益事業となるのか
それとも一台でも外部貸しがあれば、収益事業とみなされてしまうのか...？
私は当然、外部貸しの部分だけが課税対象になると思っていましたが、記事
によると過去には「全体課税」されたケースもあったそうです。
国税庁では、これについて「文章回答」の形で３つのモデルケースを挙げ、
１．募集を広く行い、区分所有者であるかどうかを問わず申込み順に使用可能
としている場合は「全部収益事業」。
２．区分所有者の使用希望がない場合のみ外部への募集を行うこととしている
場合は「外部使用部分のみ収益事業」。
３．区分所有者の使用希望がない場合でも、外部の積極的な募集を行わない
場合は「全部非収益事業」。
と範囲を示しています。
しっかりした管理会社が入っていれば、事前の注意や事後の申告も成されると
想像が出来ますが、自主管理で、数年ごとの持ち回り制の管理組合の理事では
税務に関する意識まで求めるのは酷なことです。
収入が多い場合には法人税のみならず消費税の対象にもなり、また、過去に
遡って無申告加算税を請求されてしまったら、組合の収入を考えて実施した
ことが、かえって大きな損失を招きかねません。
税務署はここ数年、マンション管理組合のチェックを強化しているとのこと...。
ご自身のマンションで同様の事例をお抱え（検討）の方は、留意してください。
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■■編集後記■■
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遥か遠く、昔の出来事です...。
聖火ランナーが通過するというので、いまは亡き母に連れられて、
家からちょっと離れた道路まで見に行きました。
大勢の日の丸の小旗と歓呼の声援に包まれながら、聖火ランナーは一瞬で
目の前を通り過ぎて行きました。
小さな点になって、やがて、見えなくなるまで皆で見送りました。
その時の万感迫る思いは今でも忘れられません...。
お分かりの通り東京五輪の聖火で、既に５０年も前の出来事になります。
去る１０日は、その５０年目のオリンピックの記念日でした。
重量挙げの三宅選手や、男子体操チーム、東洋の魔女の活躍等...。
幼少で他の記憶はほとんど無いのに、競技の感動はいまだに覚えています。
東京オリンピックは、それだけインパクトのあるものだったのだと思います。
６年後の２回目の東京オリンピックを、絶対に成功させる！！
私が受けたのと同じ感動を、若者や未来の人たちに残す！
現在に生きる日本国民としての責務のように感じます...。
「私たちは現在を生き、未来をつくる。
たとえその未来に私たちがいなくても、
そこには子供たちがいるから」
マハトマ・ガンジー
（最後までお読みくださいまして、有難うございました。）
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